После того, как ровно неделю назад в на страницах нашей газеты появился материал под названием «Народная» без народа», в котором наш эксперт по ЖКХ Станислав Претко разъяснял преимущества и недостатки (в основном, конечно, недостатки) недавно созданной в нашем городе народной управляющей компании «Домоуправление №1 г. Черняховск», в редакцию зачастил народ, с теми или иным вопросами, касающимися ЖКХ. И даже несмотря на то, что добрая половина уходящей недели состояла из праздничных выходных, черняховцев это обстоятельство никак не останавливало. А потому нам даже пришлось установить дежурства, чтобы и в праздничные дни люди могли иметь возможность задать интересующие вопросы.


Так случилось и во вторник, 1 мая. К нам пришла целая делегация собственников жилья. Их живо интересовал вопрос целесообразности открытия спецсчета на капремонт многоквартирного дома. Как сообщили нам гости редакции, на общем собрании дома мнения собственников разошлись. Часть из них принципиально настаивала на том, чтобы копить средства на эти цели в «общем котле», то есть, у регионального оператора – Фонда капремонта. Вторая часть считала, что только спецсчет дома может обеспечить прозрачность и целевое использование накопленных денег. Третьи были уверены, что открытие спецсчета даст им возможность выбора – платить или не платить. И все же, спросили у нас собственники жилья, каково преимущество такой формы накопления денег, и всем ли собственникам многоквартирного дома выгодно формировать фонд капремонта на специальном счете и имеются ли в этом случае какие-то подводные камни?

Понятно, что мы, не владея в полной мере необходимой информацией, вновь обратились к нашему эксперту Станиславу Претко. Станислав Эдвардович, несмотря на праздничный день, очень оперативно прибыл в редакцию и дал подробные разъяснения как нам, так и нашим гостям.



- Станислав, как на сегодняшний день происходит оплата за капитальный ремонт многоквартирных домов?

- Вы знаете, что с 1 сентября 2015 года абсолютно у всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах наступила обязанность платить взносы на капремонт. Эта обязанность установлена на законодательном уровне, и все собственники обязаны оплату производить. И я скажу, что лучше заплатить сегодня, чем копить долги, а потом платить еще и пени. А вот куда производить оплату, а главное – как контролировать расходование средств и качество проводимых работ, зависит от самих собственников, вернее, от их активности. Собственники вправе выбрать на общем собрании способ формирования фонда капремонта: счет регионального оператора («общий котел») или спецсчет конкретного дома у регионального оператора, или спецсчет в управляющей организации, а если дом в управлении ТСЖ, то можно открыть спецсчет, владельцем которого будет ТСЖ.

- Но в чем разница между этими счетами?

- Разница в том, что деньгами в «общем котле» распоряжается руководство Фонда капитального ремонта – оно планирует, когда дом отремонтируют, что будут ремонтировать и из каких материалов. То есть, смело можно сказать, что «общий котел» регионального оператора (Фонда капремонта Калининградской области) – банальная «касса взаимопомощи». Сегодня за мои деньги отремонтируют чужой дом, завтра еще какой-то, а на мой скинутся спустя несколько лет. Что же касается спецсчета, открытого у регионального оператора на конкретный дом, то он не позволяет Фонду капремонта тратить деньги, собранные с этого дома, на ремонт других домов. И это единственное преимущество такого счета, других нет.
Но вот по мне, так это преимущество весьма сомнительное, так как дом будет ремонтироваться не тогда, когда собственники решат, а тогда, когда чиновник посчитает это необходимым. Зато спецсчет, владельцем которого является управляющая организация или товарищество собственников жилья, в корне меняют ситуацию. Здесь деньгами собственников распоряжаются сами собственники, а никак не чиновники.

- Станислав, так все же собственникам каких домов сегодня выгодно копить деньги в «общем котле», а каких – на спецсчете управляющей организации или ТСЖ?

- Однозначного ответа на этот вопрос быть не может, так как каждый дом индивидуален. Я в данном вопросе отталкиваюсь от Программы капремонта, которая сформирована Фондом капитального ремонта. Если дом включен в программу на капремонт в первые десять лет, то, возможно, стоит остаться в «общем котле» и подождать капремонта. А вот когда на доме запланирован капитальный ремонт, можно узнать в интернете на сайте Фонда капитального ремонта Калининградской области или в управляющей организации. Тем собственникам, ремонт домов которых запланирован Фондом после 2025 года, следует очень хорошо взвесить все «за» и «против». В то, что Программа капитального ремонта будет существовать все тридцать и более лет, я очень сомневаюсь. Жизнь показывает, что государство может обмануть своих граждан (вспомните Сбербанк в начале 90-х годов), что нет преемственности власти. Мы периодически наблюдаем, как приходит новый правитель и не вспоминает об обещаниях предыдущей власти. Как говорится «новая метла по-новому метет». Сегодня Фонд капремонта напоминает мне некую «пирамиду». Путем несложных подсчетов можно понять, что тех денег, которые фонд собирает сегодня, не хватит отремонтировать все дома и за 50 лет, что уж тут говорить о тридцати годах, на которые рассчитана программа. Впрочем, им уже сегодня не хватает денег, так как Фонд уже в этом году не утепляет фасады, муниципалитеты и государственные бюджетные учреждения уже сегодня голосуют против открытия спецсчетов в управляющих организациях и ТСЖ.

- Может, они голосуют против потому, что боятся, что эти средства будут разворованы директорами управляющих организаций и председателями ТСЖ?

- Всякое в жизни может быть, как говорится, в семье не без урода. Однако с таким же успехом эти деньги может разворовать и руководитель Фонда капремонта. Сегодня на законодательном уровне денежные средства на капитальный ремонт защищены одинаково, и нет никакой разницы, куда идет оплата. А вот спецсчета в управляющих организациях и ТСЖ защищены гораздо больше. В данном случае без общего протокола собственников деньги банк никуда направить не может. Что же касается Фонда, то за вас и за банк все решает отдельно взятый чиновник.

- Хорошо, а минусы открытия спецсчетов в управляющих организациях и ТСЖ имеются?

- Минусы практически есть всегда в любом деле. Так и здесь я вижу основной минус в том, что собственники должны нести дополнительное бремя расходов. Понятно, что и для управляющих организаций и ТСЖ это дополнительный комплекс мероприятий. Надо печатать квитанции, производить сверку с Фондом капитального ремонта о начислениях и оплате взносов каждым собственником, а это достаточно сложно. Необходимо организовать прием платежей, взыскивать задолженность, ежеквартально и ежегодно предоставлять дополнительные отчеты в Государственный жилищный надзор и органы государственной статистики и так далее. Все это дополнительные затраты, и собственникам на общем собрании необходимо принимать решение об оплате дополнительных затрат, связанных с ведением специального счета и дополнительным комплексом мероприятий. Так что фактически это дополнительные затраты на управление многоквартирным домом. Примерная стоимость таких процедур - около 1 рубля с квадратного метра общей площади жилого помещения. В остальном минусов не вижу, а только плюсы. И еще раз хочу подчеркнуть, что в данном случае за расходованием денег собственников дополнительно осуществляет контроль Государственный жилищный надзор.

- По вашему мнению, что делать тем собственникам, чьи дома стоят в плане капремонта региональным оператором до 2025 года? Им лучше остаться в «общем котле? Ну и, конечно, что делать владельцам квадратных метров, в чьих домах капремонт запланирован только через 15-20-30 лет?

- Однозначно, распоряжаться своими деньгами самим. То есть, открывать спецсчета в ТСЖ или в управляющих организациях (в зависимости от способа управления домом). Тогда собственники сами решают, когда и в какие сроки выполнять капитальный ремонт, из каких материалов, сами на общем собрании выбирают подрядчика, утверждают договор с подрядчиком, определяют, как будут контролировать качество и объемы работ. Самое главное, что можно делать не комплексный капитальный ремонт, а частями (выборочный капитальный ремонт). Кстати, что немаловажно, именно таким образом можно защитить свои деньги и от инфляции.

- Возвращает ли Фонд уже уплаченные ему деньги в «общий котел» и в какие сроки?

- Сейчас региональный оператор, которым и является Фонд капремонта, возвращает деньги в течение трех месяцев после того, как собственники решили сами распоряжаться своими деньгами и открыли спецсчет в банке. Деньги зачисляются сразу на спецсчет, минуя расчетный счет управляющих организаций. Однако полагаю, что срок в три месяца просуществует недолго. После того, как муниципалитеты и государственные учреждения стали голосовать против открытия спецсчетов в управляющих организациях и ТСЖ, последует второй шаг – на рассмотрение облдумы будет внесен законопроект о продлении этого срока до двух лет. Если ошибаюсь в этом, то это хорошо, но жизненный опыт мне подсказывает, что так и будет. А это означает только одно, что если собственники, к примеру, в мае 2018 года принимают решение о выходе из «общего котла» и открытии спецсчета, то деньги им поступят не ранее мая 2020 года. Кстати, двухлетний срок допускает федеральное законодательство.

- А если управляющая организация банкрот или собственники выбрали другую организацию, что будет с деньгами на спецсчете?

- Деньги переходят в новую управляющую организацию. Для этого необходимо только решение общего собрания собственников. Законодательством не урегулирована защита денежных средств собственников только тогда, когда банкротом является банк. И вот в этом случае деньги теряются не зависимо от того, где они находятся – на спецсчете в управляющей организации или в «общем котле». И это еще один повод для того, чтобы открывать свой спецсчет и расходовать деньги по мере необходимости, а не копить их и ждать срока капремонта, установленного чиновником.



- А вот такой, к слову, весьма обыденный пример. На доме нужно ремонтировать кровлю, а на спецсчете денег мало. Что делать? Брать кредит в банке?

- Тут есть разные варианты. Конечно, можно привлечь кредитные средства. Естественно, их придется возвращать банку с процентами. В этом случае кредит и проценты придется возвращать собственникам дома. Но есть еще один вариант. Собственники на общем собрании могут принять решение о большей сумме взноса на капремонт. К примеру, не 5 рублей 90 копеек с квадратного метра квартиры, а 8, 9, 10 рублей и так далее. Такое право у собственников имеется. Также собственники могут искать другие источники финансирования. К примеру, если в доме фактически нет должников за жилищно-коммунальные услуги, то управляющая организация может выполнить капитальный ремонт с рассрочкой платежа. В общем, в каждом конкретном случае должен быть индивидуальный подход.

- Но вы же понимаете, что, скорее всего, правом повышать размер взноса воспользуются немногие – надо реально смотреть на вещи. А вот спецсчет в разы повышает ответственность собственников за свой дом...

- Да дело даже не в спецсчете. Если мы не будем беречь общее имущество, и не осознаем, что никто, кроме нас, за его сохранность не отвечает, жить в лучших условиях не придется. Сколько у нас случаев, когда подъезд отремонтируем, а через неделю стены разрисуют или грязью испачкают...

- Да, такое, к великому сожалению, случается сплошь и рядом... Многие до сих пор не понимают, что дом давно уже не муниципальный, а собственники жилья – владельцы не только своих квартир, но и всего дома.

- Знаете, хотел бы обратить внимание на два момента. Во-первых, людям все-таки надо ходить на собрания и не оставаться в стороне от проблем дома. Пора принимать более активное участие и в вопросах капремонта, и в утверждении планов по текущему ремонту, и пользованию общим имуществом. Сегодня от этого зависят и комфортность проживания, и настроение людей. А придя на собрание, не надо обвинять всех в смертных грехах, а попытаться разобраться, что к чему. При этом необходимо попытаться поставить себя на место того человека, к которому ты имеешь претензии. В общем, вести конструктивный диалог со своей управляющей организацией. И это, к слову, касается не только собраний, а и повседневной жизни.

- Кто платит взносы на капитальный ремонт за квартиры, в которых проживают наниматели жилых помещений?

- По закону плату за капитальный ремонт вносит собственник. Это может быть либо администрация МО «Черняховский городской округ», либо другие организации, имеющие ведомственный жилой фонд. Управляющая компания, как владелец спецсчета, ежемесячно обязана выставлять счета в адрес собственников квартир, в которых проживают наниматели жилых помещений.

- Спасибо большое за разъяснения. Думаю, что все, кого интересовал вопрос об открытии спецсчета, с вашей помощью в нем разобрались...


Наши гости тоже поблагодарили Станислава Претко и, воодушевленные, отправились домой, чтобы рассказать соседям обо всех преимуществах и «подводных камнях» спецсчета. Дежурный корреспондент также собрался домой (напомним, что был праздничный выходной день). Однако надеждам нашего корреспондента на вкусный обед в кругу семьи в тот день не суждено было сбыться. В редакционную дверь кто-то робко постучал и в кабинет снова вошла небольшая группа людей. И вот ведь совпадение, они пришли со своей историей о спецсчете. Итак, жители этого дома в свое время открыли спецсчет и даже уже накопили на нем неплохую сумму. Совсем недавно, посоветовавшись с умными людьми, решили за счет собранных средств заменить все окна в подъездах на пластиковые. Начали с того, что определились с подрядной организацией, посоветовались с управляющей организацией и выбрали наилучший вариант по цене и качеству. А самое главное, подрядная организация предложила им окна, которые соответствуют пожарной безопасности, да и вообще, по всем параметрам устраивают абсолютно всех жильцов дома. Инициативная группа, определившись принципиально с подрядчиком и получив ряд необходимых консультаций, собрала общее собрание. Собрание провели по всем правилам – в форме очно-заочного голосования. Сами понимаете, во двор на собрание, как правило, выходят далеко не все жители дома. В общем, как уже было сказано выше, были соблюдены все необходимые по закону процедуры, в том числе в окружную администрацию (как одному из собственников жилья в этом доме) было направлено уведомление о проведении голосования, а также бланки для голосования. Когда срок голосования подходил к концу, инициативная группа собственников пришла в «красный дом», чтобы забрать и решение администрации. И каково же было удивление людей, когда они увидели на бланке решение администрации за свои квадратные метры муниципального жилья - «ПРОТИВ»! С учетом того, что для принятия решения по капитальному ремонту необходимо две трети голосов, а муниципального жилья в доме более 15 процентов, то отрицательное решение администрации не позволило собственникам использовать денежные средства, накопленные на спецсчете... Вот такие дела. Люди никак не ожидали от местной власти такого подвоха. Они спросили у специалистов управления ЖКХ, мол, почему было принято такое странное решение? В ответ услышали не менее странное: «Это распоряжение заместителя главы администрации Александра Александровича Казимирского». Однако неожиданное препятствие не остановило инициативную группу, и она в полном составе отправилась на прием к господину Казимирскому. И, о счастье, после этого визита и настойчивости жителей дома решение администрации было изменено на положительное. И уже сейчас подрядчик выполняет заказ.

Но вот что интересно, как нам стало известно, это уже не первый случай странного голосования администрации по вопросу использования накопленных денежных средств на спецсчетах. По поступающей информации представители «красного дома» частенько на общих собраниях голосуют против открытия специальных счетов капитального ремонта. Ну что можно сказать?.. Вот такое сегодня отношение у новых градоначальников к жителям Черняховска. Получается, что решения администрации препятствуют собственникам тратить уже собранные деньги! И происходит это на фоне радужных рассказов главы администрации Сергея Булычева о будущих свершениях и превращении Черняховска в самый благоустроенный город области. И вот, вроде бы, собственники начали провлять инициативу. Спустя почти три года после введения платы за капремонт поняли, что можно ремонтировать свое общее имущество, поняли, что если уж ввели такую обязательную плату, то для того, чтобы деньги на спецсчете не обесценивались, их необходимо тратить в том числе и на модернизацию дома. Но! Градоначальник и его заместители, выдвигающие лозунг «Мы работаем для народа», по сути, вредят этому самому народу. В общем, удивительное рядом...